Comprar um imóvel é, para muitos brasileiros, o maior investimento da vida. Mas por trás da promessa da casa própria, contratos imobiliários frequentemente escondem cláusulas abusivas que podem transformar o sonho em pesadelo financeiro.
Essas estipulações colocam o consumidor em desvantagem exagerada frente ao fornecedor e, por lei, são nulas, embora ainda sejam amplamente utilizadas no mercado.
Para evitar prejuízos, confira a seguir cláusulas que comumente são colocadas em contratos de compra e venda e são abusivas:
Pagamento de IPTU antes da posse
Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a de obrigar o comprador a pagar o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) antes da posse.
Por lei, a responsabilidade pelo pagamento do IPTU recai sobre quem detém a posse ou a propriedade do imóvel. Enquanto o comprador não recebe as chaves, ele formalmente não tem a posse do imóvel; com isso, a obrigação de pagar esse imposto recai sobre a construtora ou incorporadora.
Segundo Paulo Bezerra, advogado consumerista do Instituto de Defesa dos Consumidores (Idec), esse tipo de cobrança indevida naturalmente gera um prejuízo financeiro para o consumidor, que comumente paga uma tributação que não é de sua responsabilidade antes de ocupar o imóvel.
“A violação dos direitos dos consumidores pode se traduzir em ganhos econômicos para as empresas. Como são poucos consumidores que sabem e reivindicam os seus direitos, os fornecedores acabam descumprindo a lei para aumentar os seus lucros”, ele aponta.
Multas excessivas ao desistir da compra
Cláusulas que subtraem do consumidor a possibilidade de reembolso de valores pagos em caso de desistência da compra, ou que prevejam multas de valor excessivo nesse tipo de situação, são comuns. O que pouca gente sabe é que elas são abusivas.
Paulo também explica que, quando o consumidor acaba desistindo da compra por algum motivo, o Poder Judiciário entende que a empresa pode aplicar uma multa de até 25% sobre os valores pagos.
No caso de patrimônio de afetação, a multa pode chegar a 50%. “No entanto, o Judiciário mantém a prerrogativa de reduzir esses valores com base no artigo 413 do Código Civil, caso se mostrem manifestamente excessivos”, ressalta Carlos Alberto de Santana, advogado e presidente da Comissão de Direito do Consumidor do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).
Já no caso de pagamentos feitos com atraso, por lei, pode incidir uma multa moratória de até 2% sobre o valor da prestação, bem como juros de 1% ao mês. Contudo, na ausência de taxa estipulada, aplica-se a taxa legal baseada na Selic, conforme a nova redação do artigo 406 do Código Civil.
Prazo de tolerância muito longo para a entrega do imóvel
Se você pretende comprar um imóvel, fique atento ao prazo de entrega estabelecido pela construtora. Principalmente quando o contrato inclui uma cláusula que permite atrasos sem limite definido.
Segundo a Lei n.º 13.786/2018 (Lei do Distrato), a prorrogação da entrega da obra pode ser de até 180 dias corridos. O prazo é considerado razoável para imprevistos, como chuvas intensas, falta de mão de obra ou burocracia documental.
Se a entrega do imóvel ultrapassar o prazo de 180 dias, e o adquirente não tiver dado causa ao atraso, ele pode procurar associações civis de defesa do consumidor em busca de seus direitos.
Especialistas alertam que compradores também devem observar atentamente cláusulas que condicionem a entrega a eventos incertos, como a obtenção da certidão do Habite-se. Esse tipo de previsão pode ser considerado abusivo, já que coloca o consumidor em desvantagem: sem uma data definida para receber o imóvel adquirido, ele fica sujeito a atrasos indefinidos e insegurança quanto ao cumprimento da obrigação pela construtora.
Alteração unilateral do projeto arquitetônico do imóvel sem anuência do comprador
Alterar o projeto arquitetônico do imóvel, depois de ele ter sido adquirido, sem ter a anuência do comprador, também pode ser considerado nulo. Nestes casos, se na vistoria de entrega o consumidor notar mudanças na disposição dos cômodos, em comparação ao que estava pactuado inicialmente, ou alterações no acabamento da obra, com uso de materiais inferiores ao prometido inicialmente, o comprador pode pedir o abatimento proporcional do preço, rescisão contratual ou indenização por perdas e danos.
“Como a compra de um imóvel se trata de um negócio de valor elevado e, portanto, importante, os contratos devem ter informações muito claras, adequadas e detalhadas sobre as condições em que ele se desenvolve, pois só assim é possível viabilizar o exercício da liberdade de escolha do consumidor”, coloca Paulo.
Ainda segundo o especialista, todas as cláusulas que implicarem limitações ao direito do comprador devem ser escritas com destaque, permitindo sua fácil e imediata compreensão, e devem, sobretudo, se submeter aos limites determinados pelo Código de Defesa do Consumidor.
Como se precaver
Carlos Alberto ressalta que contratos que estabelecem penalidades apenas contra o comprador, sem prever sanções equivalentes para o fornecedor em caso de descumprimento, são um forte indício de contrato com cláusulas abusivas.
“Muitas vezes, cláusulas já declaradas nulas pelo Judiciário continuam sendo reproduzidas por estratégia comercial, apostando na baixa taxa de contestação por parte dos compradores ou na demora dos processos judiciais. Além disso, há uma persistente resistência em harmonizar as leis especiais do setor com o sistema protetivo do consumidor”, ele completa.
Ao ser vítima de cláusulas abusivas, o comprador deve buscar o Poder Judiciário por meio de uma ação revisional ou de rescisão contratual, fundamentada no Código de Defesa do Consumidor e no Código Civil.
O advogado Carlos Alberto explica que o juiz tem o poder de declarar a nulidade de pleno direito das cláusulas abusivas e determinar a redução equitativa de penalidades desproporcionais para restaurar o equilíbrio das prestações. “É possível inclusive requerer a restituição imediata e em parcela única de valores pagos indevidamente."
No Brasil, associações civis de defesa do consumidor, tais como o Instituto de Defesa de Consumidores (Idec) e o Programa de Proteção e Defesa do Consumidor (Procon), oferecem gratuitamente orientações jurídicas de como agir nessas situações.
Fonte: Globo - Casa e Jardim Imóveis
Desenvolvido por Sitecontabil 2022 | Todos os direitos reservados
Esta Política de Cookies explica o que são cookies e como os usamos. Você deve ler esta política para entender o que são cookies, como os usamos, os tipos de cookies que usamos, ou seja, as informações que coletamos usando cookies e como essas informações são usadas e como controlar as preferências de cookies. Para mais informações sobre como usamos, armazenamos e mantemos seus dados pessoais seguros, consulte nossa Política de Privacidade. Você pode, a qualquer momento, alterar ou retirar seu consentimento da Declaração de Cookies em nosso site.Saiba mais sobre quem somos, como você pode entrar em contato conosco e como processamos dados pessoais em nossa Política de Privacidade. Seu consentimento se aplica aos seguintes domínios: rsjacontabilidade.com.br
Coletamos os dados do usuário conforme ele nos fornece, de forma direta ou indireta, no acesso e uso dos sites, aplicativos e serviços prestados. Utilizamos Cookies e identificadores anônimos para controle de audiência, navegação, segurança e publicidade, sendo que o usuário concorda com essa utilização ao aceitar essa Política de Privacidade.
Como vocês obtêm meu consentimento? Quando você fornece informações pessoais como nome, telefone e endereço, para completar: uma solicitação, enviar formulário de contato, cadastrar em nossos sistemas ou procurar um contador. Após a realização de ações entendemos que você está de acordo com a coleta de dados para serem utilizados pela nossa empresa. Se pedimos por suas informações pessoais por uma razão secundária, como marketing, vamos lhe pedir diretamente por seu consentimento, ou lhe fornecer a oportunidade de dizer não. E caso você queira retirar seu consentimento, como proceder? Se após você nos fornecer seus dados, você mudar de ideia, você pode retirar o seu consentimento para que possamos entrar em contato, para a coleção de dados contínua, uso ou divulgação de suas informações, a qualquer momento, entrando em contato conosco.
Podemos divulgar suas informações pessoais caso sejamos obrigados pela lei para fazê-lo ou se você violar nossos Termos de Serviço.
No geral, os fornecedores terceirizados usados por nós irão apenas coletar, usar e divulgar suas informações na medida do necessário para permitir que eles realizem os serviços que eles nos fornecem. Entretanto, certos fornecedores de serviços terceirizados, tais como gateways de pagamento e outros processadores de transação de pagamento, têm suas próprias políticas de privacidade com respeito à informação que somos obrigados a fornecer para eles de suas transações relacionadas com compras. Para esses fornecedores, recomendamos que você leia suas políticas de privacidade para que você possa entender a maneira na qual suas informações pessoais serão usadas por esses fornecedores. Em particular, lembre-se que certos fornecedores podem ser localizados em ou possuir instalações que são localizadas em jurisdições diferentes que você ou nós. Assim, se você quer continuar com uma transação que envolve os serviços de um fornecedor de serviço terceirizado, então suas informações podem tornar-se sujeitas às leis da(s) jurisdição(ões) nas quais o fornecedor de serviço ou suas instalações estão localizados. Como um exemplo, se você está localizado no Canadá e sua transação é processada por um gateway de pagamento localizado nos Estados Unidos, então suas informações pessoais usadas para completar aquela transação podem estar sujeitas a divulgação sob a legislação dos Estados Unidos, incluindo o Ato Patriota. Uma vez que você deixe o site da nossa loja ou seja redirecionado para um aplicativo ou site de terceiros, você não será mais regido por essa Política de Privacidade ou pelos Termos de Serviço do nosso site. Quando você clica em links em nosso site, eles podem lhe direcionar para fora do mesmo. Não somos responsáveis pelas práticas de privacidade de outros sites e lhe incentivamos a ler as declarações de privacidade deles.
Para proteger suas informações pessoais, tomamos precauções razoáveis e seguimos as melhores práticas da indústria para nos certificar que elas não serão perdidas inadequadamente, usurpadas, acessadas, divulgadas, alteradas ou destruídas.
Reservamos o direito de modificar essa política de privacidade a qualquer momento, então por favor, revise-a com frequência. Alterações e esclarecimentos vão surtir efeito imediatamente após sua publicação no site. Se fizermos alterações de materiais para essa política, iremos notificá-lo aqui que eles foram atualizados, para que você tenha ciência sobre quais informações coletamos, como as usamos, e sob que circunstâncias, se alguma, usamos e/ou divulgamos elas. Se nosso site for adquirido ou fundido com outra empresa, suas informações podem ser transferidas para os novos proprietários para que possamos continuar a vender produtos e serviços para você